Teilkauf - Deshalb lohnt es sich

Teilverkauf kurz erklärt:

• Sie verkaufen einen Teil Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung und erhalten dafür Bargeld zur freien Verfügung.
• Zu Ihrer Sicherheit erhalten Sie das uneingeschränkte Wohnrecht in Ihrer Immobilie.
• Im Gegenzug zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr, vergleichbar einer Miete.

Hauptgrund ist meist ein größerer Kapitalbedarf. Des Weiteren spielen aber auch Annahmekriterien der Banken eine wichtige Rolle bei der Vergabe einer konvetionellen Finanzierung. Hier können verschiedene Gründe eintreten weshalb die Zusage eines Darlehens scheitert:  

Ich erhalte keinen Immobilienkredit, weil ich

zu alt bin

zu wenig verdiene

selbständig bin

überschuldet bin

negative Auskünfte (z.B. Schufa) habe

die Erbengemeinschaft auszahlen möchte

aufgrund meiner Scheidung meinen Partner auszahlen möchte

• Freie Verwendung des Verkaufserlöses
• Lastenfreie Immobilie (Löschung aller Grundschulden)
• Keine Altersgrenze
• Insolvenzfestes Nießbrauchrecht (im Grundbuch gesichert)
• Vorrangiges Rückkaufsrecht (auch für Ihre Kinder)
• Teilhabe an allen künftigen Wertsteigerungen
• Möglichkeit, meine Immobilie zu vermieten
• Alle Kosten trägt der Käufer

Die kurze Vorgeschichte des Teilverkaufs

Die Welt ist im neuen Jahrtausend eine Andere geworden. Wir erleben seitdem tiefgreifende technische und gesellschaftliche Veränderungen. Manche waren oder sind vorhersehbar, andere nicht. Seit der Finanzkrise von 2007/2008, hervorgerufen durch den Bankencrash bei Lehman Brothers in den USA, musste sich auch Europa auf die entstandene Situation einstellen, um den katastrophalen Folgen Rechnung zu tragen. Um den europäischen Wirtschaftsraum und damit auch den Immobilienmarkt zu stabilisieren hatte die EZB den Weg einer massiven Zinssenkungspolitik eingeschlagen. Dies hatte zur Folge, daß in den Folgejahren der Leitzins der EZB bis zu einer Marke von -0,5% sank. Damit war auch die Richtung der Hypothekenzinsen vorgegeben, die damit teilweise eben auch auf einen historischen Tiefpunkt sanken. Dies schaffte ein Investitionsklima im privaten Immobiliensektor von ungeahntem Ausmaß. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ging durch die niedrigen Zinsen durch die Decke. Preise stiegen im gleichen Maße. Regionalbezogen waren Preissteigerungen von 10-15% p.a. keine Seltenheit. Immobilienbesitzer konnten quasi im Schlaf bei den schönen Wertsteigerungen zuschauen und sich freuen.

Um eine ähnliche Entwicklung der us-amerikanischen Immobilienblase Mitte der 2000-der entgegenzuwirken, beschloss die EU, die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom 4. Februar 2014 mit dem Gesetz zur Umsetzung zum 21. März 2016 in nationales Recht umzusetzen. Zum Schutz des Verbrauchers, der einen Immobilienkredit aufnimmt, wurden diverse neue Vorschriften in Kraft gesetzt. Eine der wichtigsten neuen Regelungen betraf die Einführung neuer Prüfvorschriften bei der Vergabe von Immobiliendarlehen seitens der Banken. Nunmehr recichte es nicht den Wert der Immobilie zu beurteilen, sondern auch die Bonität des Kunden. Der Kreditgeber hatte jetzt zu prüfen, mit welcher Wahrscheinlichkeit der Verbraucher in der Lage war, das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit zu bedienen. So soll vermieden werden, dass,wie in den USA damals, millionenfach Verbraucher in die Zwangsversteigerung und damit in die Insolvenz getrieben werden.

Eben die gut gemeinte Zielrichtung der neuen Wohnkreditrichtlinie hat auch die Schwächen dieser Regelung offenbart. Sie schließt per se große Gruppen von Haus- und Wohnungsbesitzern von der Möglichkeit der Aufnahme eines Immobiliendarlehens aus. Bisher reichte der Nachweis des Besitzes und des Wertes der Immobilie aus. Jetzt nicht mehr! Bis dahin gab man dem Gläubiger die Sicherheit in Form einer Grundschuld und der Rest war “Privatsache”. Was machten jetzt die “Bonitätslosen”? Die Rentner und Pensionäre, die Freiberufler und kleinen Selbständigen, die Existenzgründer und Privatiers? Alle im Bonitätsloch durchgefallen bei der Bonitätsprüfung der Bank. Das gebaute, gekaufte oder geerbte Eigentum auf einmal wertlos! Jahrelang abgezahlt, jetzt schuldenfrei und doch keine Chance auf eine Finanzierung. Doch es gibt eine Alternative. Was kann Ihr Haus für Sie tun?

Man stelle sich vor, man verkauft maximal die Hälfte des aktuellen Verkehrswertes an einen Käufer. Unabhängig von Alter, Einkommen, Berufsstand oder Familienstand. Es reicht der Nachweis durch Vorlage des aktuellen Grundbuchauszuges, dass eine Immobilie in Ihrem Besitz ist. Jetzt kann entschieden werden, wie hoch der anzustrebende Bargeldwunsch ist. Der kann bis zu 50% des durch das zu erstellende Wertgutachten betragen. Die Verwendung des Erlöses aus dem Teilverkauf ist völlig freigestellt. Ob die Überwinterung warmen Süden, das Studium der Enkel im Ausland, die Investition in die Firma, alles ist und wird möglich. Gleichzeitig wird Ihnen natürlich vertraglich ein jederzeitiges Rückkaufsrecht eingeräumt sowie ein uneingeschränktes Wohn-und Nutzungsrecht. Diese eingetragenen Rechte werden durch ein monatliches Nutzungsentgelt abgegolten.

Alle Kosten des Teilverkaufs trägt der Teilkäufer. Am Ende der Vertragszeit, z.B. 10 Jahre, gibt es mehrere Möglichkeiten der Rückabwicklung. Der Kaufpreis richtet sich nach dem dann gültigen Verkehrswert. Der Käufer kauft zurück, bei Tod kaufen die Erben zurück. Wenn keiner in Betracht kommt, verkauft das Objekt der Teilkäufer aus dem Beginn des Teilkaufvertrages. Da am Anfang alle Kosten des Teilverkaufs beim Käufer liegen, sind diese Kosten am Ende beim neuen Käufer.

Die Lösung liegt auf der Hand. Sie werden natürlich ausführlich beraten und haben alle Zeit der Welt, sich zu entscheiden.