Der Beleihungswert ist der von einer Bank ermittelte nachhaltige Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er gibt an, welchen Erlös die Bank im Verwertungsfall langfristig und sicher erzielen kann – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.
Beleihungswert vs. Marktwert
Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Marktwert. Während der Marktwert den aktuell am Markt erzielbaren Preis widerspiegelt, berücksichtigt der Beleihungswert nur den langfristig stabilen Wert der Immobilie. Kurzfristige Preisspitzen oder spekulative Wertsteigerungen fließen nicht ein.
Berechnung des Beleihungswerts
Die Ermittlung erfolgt auf Basis anerkannter Wertermittlungsverfahren – in der Regel Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – unter Anwendung konservativer Ansätze. Grundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die für Pfandbriefbanken verbindliche Vorgaben macht.
Bedeutung für die Finanzierung
Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe an der Beleihungsgrenze – typischerweise 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Je niedriger der Beleihungsauslauf (Kredithöhe im Verhältnis zum Beleihungswert), desto besser die Kreditkonditionen. Ein niedriger Beleihungswert kann dazu führen, dass der Kreditnehmer mehr Eigenkapital einbringen muss.
