Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Eigenkapital hat zwei entscheidende Funktionen bei der Baufinanzierung. Erstens senkt es den sogenannten Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert. Je niedriger dieser Wert, desto besser die Zinskonditionen. Bei einem Beleihungsauslauf unter 60 Prozent erhalten Käufer in der Regel die besten Zinssätze. Zweitens signalisiert Eigenkapital der Bank finanzielle Stabilität und erhöht die Chancen auf eine Kreditgenehmigung deutlich. Bei aktuellen Bauzinsen um 3,9 Prozent für 10-jährige Darlehen kann ein höherer Eigenkapitalanteil den effektiven Zinssatz um bis zu 0,4 Prozentpunkte senken – bei 300.000 Euro Kredit ein Unterschied von über 10.000 Euro über die Zinsbindungszeit.
Wie viel Eigenkapital wird empfohlen?
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – die je nach Bundesland zwischen 7 und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen und in der Regel nicht mitfinanziert werden. Wer ein Objekt für 400.000 Euro kauft, braucht also rund 80.000 Euro Eigenkapital plus bis zu 48.000 Euro für Nebenkosten – insgesamt bis zu 128.000 Euro. Wer weniger mitbringt, finanziert nicht unmöglich, zahlt aber spürbar höhere Zinsen.
Was zählt als Eigenkapital?
Als Eigenkapital zählen nicht nur Ersparnisse auf dem Konto. Anerkannt werden auch Wertpapiere und Fonds, Lebens- oder Rentenversicherungen mit Rückkaufswert, Bausparverträge (auch noch nicht zuteilungsreife), Schenkungen oder Darlehen von Familienangehörigen sowie in manchen Fällen Eigenleistungen beim Bau, die sogenannte „Muskelhypothek". Wichtig: Eigenleistungen werden nur anerkannt, wenn sie realistisch kalkuliert und nachgewiesen werden können – Banken setzen hier meist einen Maximalwert von 10 bis 15 Prozent der Bausumme an.
Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht?
Eine Vollfinanzierung – also ohne Eigenkapital – ist zwar möglich, aber teuer und an strenge Bonitätsvoraussetzungen geknüpft. Sinnvoller ist es oft, den Kauf um 12 bis 24 Monate zu verschieben und in dieser Zeit gezielt Eigenkapital aufzubauen. Alternativ können KfW-Förderkredite einen Teil des Eigenkapitals ersetzen: Seit März 2026 gibt es für Effizienzhaus-40-Neubauten Förderkredite ab 1,0 Prozent effektiv – das entlastet die Gesamtfinanzierung erheblich. Auch staatliche Zuschüsse für energetische Sanierungen können die Eigenkapitalbasis stärken.
Unser Tipp: Eigenkapital ist wichtig – aber nicht immer der einzige Weg zur Finanzierung. Bei Credit12 prüfen wir Ihre individuelle Situation und zeigen Ihnen, welche Optionen für Sie in Frage kommen: kostenlos, persönlich und ohne maschinelle Ablehnung.
