Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie, das einem Gläubiger das Recht gibt, das belastete Objekt zu verwerten, wenn der Schuldner seine Zahlungsverpflichtung nicht erfüllt. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist das wichtigste Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung.
Arten des Grundpfandrechts
Das deutsche Recht kennt drei Formen des Grundpfandrechts: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. In der Praxis der Immobilienfinanzierung wird fast ausschließlich die Grundschuld verwendet, da sie flexibler einsetzbar ist als die akzessorische Hypothek. Die Rentenschuld spielt in der modernen Finanzierungspraxis keine nennenswerte Rolle mehr.
Grundschuld vs. Hypothek
Der wesentliche Unterschied: Die Hypothek ist akzessorisch – sie ist untrennbar an die gesicherte Forderung gebunden und erlischt mit deren Tilgung automatisch. Die Grundschuld hingegen besteht unabhängig von der Forderung fort und kann nach Tilgung des Darlehens für neue Kredite wiederverwendet werden. Das macht sie für Banken attraktiver.
Eintragung und Löschung
Grundpfandrechte werden durch einen Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Die Eintragungskosten richten sich nach dem Wert des Grundpfandrechts und zählen zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens kann das Grundpfandrecht gelöscht oder als Eigentümergrundschuld im Grundbuch belassen werden.
